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論電梯費(fèi)
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)家倡導(dǎo)的節(jié)能省地型住宅建設(shè)政策廣泛落實(shí)，高層住宅建設(shè)逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的主體。同時(shí)也給售后物業(yè)管理帶來(lái)了很多新的問(wèn)題和困難，其中最突出的是電梯設(shè)備的使用、維修、管理成本高和電梯收費(fèi)困難等問(wèn)題。
目前，電梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遵循的還多是政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)的原則大多是住戶(hù)均攤，這顯然存在不公平的因素，更為突顯的是對(duì)低樓層住戶(hù)有失公允。因此大部分起始層住戶(hù)不同意交納電梯費(fèi)，主要原因并不是錢(qián)的多少，而是要的是個(gè)理。繼而引起業(yè)主和物業(yè)管理部門(mén)的諸多矛盾，在矛盾升級(jí)到無(wú)法調(diào)解的地步時(shí)，物業(yè)管理部門(mén)就采用關(guān)閉電梯的手段來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，到頭來(lái)不但業(yè)主的利益受到損害，還同時(shí)造成對(duì)物業(yè)管理部門(mén)的不理解，增加其他工作的難度。結(jié)果造成雙方都不想面對(duì)的兩敗俱傷的局面。
政府指導(dǎo)價(jià)的合理與否，大家自有理解，不于談及。下面就本人的一些浮淺看法愿與大家探討，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)以后，電梯作為房屋建筑的一個(gè)組成部分同時(shí)擁有了電梯的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，其中包括起始層業(yè)主。起始層業(yè)主同時(shí)也具有使用和維護(hù)的權(quán)利和義務(wù),所以應(yīng)該交納合理的費(fèi)用。那么交納多少算合理呢？這就要了解電梯費(fèi)用的組成。電梯的費(fèi)用的組成大體可以分運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（包括人工費(fèi)）、檢測(cè)費(fèi)和運(yùn)行電費(fèi)3個(gè)部分，至于電梯的更新費(fèi)用，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)已經(jīng)交納了維修基金，屆時(shí)將有業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一申請(qǐng)維修基金進(jìn)行解決。業(yè)主日常需要承擔(dān)的就是電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)和運(yùn)行電費(fèi)等。
就這些費(fèi)用如何能更加合理的分配呢，本人認(rèn)為應(yīng)該分兩部分計(jì)收，一是每月幾元錢(qián)的基礎(chǔ)使用費(fèi)（日常維護(hù)費(fèi)+檢測(cè)費(fèi)），不管是使用還是不使用，使用多，還是使用少，這些費(fèi)用都會(huì)定額產(chǎn)生，應(yīng)該按照購(gòu)房面積均攤。另外，不論業(yè)主是起始層還是頂層，購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)本身就包括這些基礎(chǔ)設(shè)施，每位業(yè)主都享有使用和承擔(dān)其維護(hù)的權(quán)利和義務(wù)。
二是使用耗能費(fèi)（電費(fèi)），此費(fèi)用會(huì)隨著電梯的運(yùn)行次數(shù)和頻率產(chǎn)生不定額費(fèi)用，多用和少用肯定產(chǎn)生的費(fèi)用會(huì)有較大區(qū)別，如果此費(fèi)用再實(shí)行均攤的分配方式就明顯的不太公平了。應(yīng)該實(shí)行的是單次收費(fèi)方式，多用多支付費(fèi)用、少用少支付費(fèi)用，不用就只支付基本使用費(fèi)，但房管部門(mén)表示，目前這種做法在實(shí)際操作中難度很大。不過(guò)具我了解和接觸到的，現(xiàn)在市場(chǎng)上有一種石家莊金博科技公司研發(fā)生產(chǎn)的電梯專(zhuān)用IC卡收費(fèi)管理系統(tǒng)，現(xiàn)在應(yīng)用非常廣泛，此系統(tǒng)可輕松地解決這一難題，物業(yè)公司可以根據(jù)具體費(fèi)用和電梯功率情況，，將費(fèi)用預(yù)存入電梯IC卡內(nèi)，按層設(shè)定單次乘梯單價(jià)，然后按單次扣除，做到人做到人手一卡，先交費(fèi)后使用，公平合理。
作為業(yè)主能在使用電梯時(shí)明明白白的支付費(fèi)用，作為物業(yè)管理部門(mén)，只要電梯啟動(dòng)就能相應(yīng)收取費(fèi)用，這才不失是一種最有效解決電梯費(fèi)用爭(zhēng)端的好方式。
據(jù)另外了解石家莊金博科技公司生產(chǎn)的電梯IC系統(tǒng)，只需對(duì)現(xiàn)有的電梯控制系統(tǒng)進(jìn)行簡(jiǎn)單的改造即可實(shí)現(xiàn)電梯的收費(fèi)和管理需求，由于只給有權(quán)力乘座電梯的業(yè)主發(fā)放IC卡和授權(quán)，持卡人刷卡后，只能按亮被授權(quán)的對(duì)應(yīng)樓層按鈕并直接到達(dá)該樓層，使電梯近似了直接入戶(hù)，不但提升了樓盤(pán)的整體形象和智能化程度，在限制了所有的閑雜人員使用電梯的同時(shí)，物品被盜現(xiàn)象也被有效遏制，充分的改善了居民樓內(nèi)的整體環(huán)境，增加了居民的安全感。并且，具了解該系統(tǒng)在軟件中還可以記錄何人、何時(shí)使用哪部電梯并到達(dá)哪個(gè)樓層，一但發(fā)生治安或刑事案件，可以及時(shí)向公安部門(mén)提供有利參據(jù)，具有很高的安全價(jià)值。
另外，由于該系統(tǒng)在操作中可限制樓層、外來(lái)人員，減少電梯誤操作，還能夠有效的控制小孩子在電梯內(nèi)嬉戲、玩耍。能夠減少近30%的電費(fèi)支出和維修費(fèi)用，節(jié)能效果也非常顯著。還由于運(yùn)行次數(shù)的減少，降低了電梯磨損，使電梯的使用壽命大大延長(zhǎng)，直接維護(hù)了業(yè)主的切身利益，廣泛得到了業(yè)主的贊同。
物業(yè)管理通過(guò)該系統(tǒng)不但可以解決業(yè)主對(duì)電梯收費(fèi)的抵觸，更能提高服務(wù)水平和管理效率，因此此管理和收費(fèi)方式具有廣泛的社會(huì)效益。最后提醒大家，世上沒(méi)有解決不了的矛盾，只是能否正確面對(duì)。
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石家莊金博科技有限公司
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